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지난 5월 시공사 선정 시 두산건설이 무려 평균 174% 무상지분율을 제시해 화제가 된 서울시 강동구 고덕 주공6단지.
전문가들은 "강남 재건축이 전체적인 침체를 벗어나지 못하고 있지만 무상지분율이 높은 고덕6단지는 여전히 투자가치가 높다"고 말하고 있다. 고덕6단지 투자가치와 수익성을 부동산정보업체인 부동산114 리서치센터를 통해 분석해봤다.
고덕 주공6단지는 현재 880가구로 재건축 후에는 1520가구 대단지가 된다. 계획용적률은 228%로 법정 상한용적률 249%보다 다소 낮아 향후 용적률 상향 조정을 통한 수익성 개선 가능성이 있다.
현재 매물 가격은 가장 작은 59㎡(공급면적 기준)가 5억7000만원 안팎, 69㎡는 6억5000만~6억8000만원 수준이다.
부동산114 리서치센터 분석 결과 현재 59㎡ 거주자들은 109㎡를 배정받으면 1억3000만원 안팎을 돌려받는다. 이보다 큰 평형인 145㎡에서는 3550만원, 158㎡는 1억원 안팎의 분담금을 부담해야 한다.
69㎡ 이상 소유자들은 109~158㎡ 모두 추가분담금 없이 들어갈 수 있다. 현재 가장 규모가 큰 89㎡ 소유자가 109㎡에 들어가면 최대 4억8000만원 정도를 돌려받을 수 있는 것으로 조사됐다.
투자수익률 계산을 위해 59㎡(대지지분 79㎡)를 전세금 9000만원을 끼고 5억7000만원을 주고 살 경우를 가정해봤다.
주택구입 시 취ㆍ등록세(4%)는 2280만원으로 총 5억280만원의 초기 투자금을 지출해야 한다.
두산건설이 제시한 59㎡에 대한 무상지분율 176.2%를 적용하면 권리가액은 6억6804만원.
145㎡ 분양예상가는 7억353만원으로 3550만원 정도만 더 부담하면 된다. 3억원을 이주비로 지원하기 때문에 현재 세입자에게 9000만원의 전세금을 갚고 남는 2억1000만원을 재건축기간 동안 거주할 전세금으로 활용할 수 있다.
입주시점을 2015년 7월로 가정하고 입주 시 인근 롯데캐슬퍼스트 145㎡를 8월 현재 시세인 9억2117만원을 기준으로 매도한다면 두산건설로부터 받는 이주비 3억원과 분담금 3550만원을 갚고 나서 차익 총 5억8567만원과 입주 전 살고 있던 전세금 2억1000만원 등 총 7억9567만원을 손에 쥐게 된다.
여기서 초기 투자금 5억280만원을 빼고 나면 순수차익은 2억9287만원이다. 이 경우 세금을 제외한 투자원금인 4억8000만원 대비 61% 수익이 예상된다. 만약 2억원의 대출을 2년 동안 연 8% 이자조건으로 대출받으면 총 2400만원 정도가 더 지출된다. 순수차익은 대출이 없는 경우에 비해 2억6887만원까지 줄지만 초기 투자금도 2억8000만원으로 줄어 수익률은 96%에 이르게 된다.
고덕6단지가 선택한 `확정지분제` 재건축은 조합원분담금을 초기에 확정해 향후 추가 비용과 개발이익을 시공사에 전가하는 방식으로 주택시장 침체 시 조합원들이 선호한다. 그러나 리스크는 여전히 있다.
시공사가 조합과 지분제로 계약을 맺으면서 기타사항에 `사업여건 변경 시 조합과 협의`라는 단서를 추가하는 것이 일반적이기 때문이다. 권순형 J&K부동산투자연구소 소장은 "파격적 무상지분율은 매력이 있지만 조합과 시공사 간 계약조건, 향후 주변 시세와 금리변동 가능성 등을 감안해 투자 시기를 판단할 필요가 있다"고 말했다.
■ 용어설명
무상지분율 = 아파트 재건축사업에서 시공사가 대지 지분을 기준으로 어느 정도 평형을 추가분담금 없이 조합원들에게 부여할 수 있는지를 나타내는 비율이다. 무상지분율이 높을수록 조합원이 분양받는 아파트 면적이 넓어지기 때문에 재건축사업 수익성을 측정하는 지표 중 하나다.
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